Derramas de la comunidad
Una pesadilla para los propietarios de vivienda son las derramas, que nos obligan a ese desembolso de dinero que desequilibra el presupuesto familiar. El otro día me comentaba un amigo cómo se vio obligado a desembolsar seis mil euros (6.000) para instalar el ascensor en su edificio y cómo tuvo que pedir un préstamo para poder afrontar dicho gasto.
Es habitual que en los despachos de abogados se plantee la cuestión de si el propietario está obligado a pagar la derrama o si se puede negar. La respuesta es variopinta, pues depende del tipo de gasto de que se trate y la solución debemos buscarla en el articulo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Cosas que debemos conocer
Lo primero que debemos conocer, es que no se puede exigir el pago de una derrama si la misma no ha sido aprobada previamente en la junta de propietarios. Es decir, que la comunidad de propietarios ni el administrador de fincas pueden exigir que abonemos cantidad alguna por gastos extraordinarios que no hayan sido aprobados previamente en la junta general de propietarios. Y es, precisamente, la propia Junta la que decidirá si el pago de la derrama se va a hacer en una sola cuota o en varias. Lo habitual en estos casos, es que cuando el gasto sea elevado la propia comunidad busque una solución satisfactoria para el común de los vecinos y recurra a alguna entidad financiera para que financie el coste de la obra.
Es importante tener en cuenta las mayorías que se precisan para aprobar una derrama y si el propietario puede negarse al pago de las mismas.
La Ley de Propiedad Horizontal establece que para la aprobación de las obras de accesibilidad que tengan por objeto la supresión de barreras arquitectónicas y el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación de los estatutos, bastará el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, es decir, lo que se conoce como mayoría simple, y de ser aprobada por la junta de propietarios esta derrama, los propietarios disidentes vendrán obligados al pago de la misma como el resto de los que sí votaron favorablemente el gasto. Y ello, incluso cuando el importe de dichas obras exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Por lo que respecta al establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería. vigilancia o similares, se requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Idéntica mayoría se requerirá para el arrendamiento de elementos comunes o el establecimiento de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble y, en este caso, quedarían obligados al pago incluso los propietarios que no estén de acuerdo con el coste de la mejora.
Cuando se trate de la instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación o la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, se requerirá la aprobación por un tercio de los propietarios que representen al menos un tercio de las cuotas de participación, pero, en este caso, la comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación ni el mantenimiento ni conservación futura sobre los propietarios que no hubiesen votado favorablemente en la junta, pero no estaban autorizados a disfrutar de estos servicios hasta que no abonen lo que les hubiese correspondido pagar, incrementado con el interés legal pertinente.
Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no sean necesarios para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble. Pero si las tres quintas partes de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación adoptasen el acuerdo de realizar innovaciones, instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, en el supuesto que dicha cuota de instalación excediese del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario que no este de acuerdo no podrá ser obligado a sufragar el importe de tales gastos ni incrementarse el importe de su cuota ordinaria, aún cuando no pueda privársele del disfrute de dicha mejora.
Últimamente, es bastante frecuente que se pregunte sobre la autorización que se precisaría para instalar un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, si el punto de recarga se instala en una plaza de garaje individual, en este caso, la comunidad no puede oponerse a la instalación, siendo suficiente con ponerlo en conocimiento del administrador de fincas o de la comunidad, pero todo el coste de la instalación así como los gastos derivados de la misma, serán de cuenta exclusiva del propietario que realice la instalación.
Es importante tener en cuenta que, para el supuesto de venta de la vivienda, el pago de las derramas será a cargo de quien resulte ser propietario en el momento que se exija el abono de las mismas, de ahí la necesidad, a la hora de comprar una vivienda, de informarse de si existen obras aprobadas y pendientes de realizar o derramas pendientes de pago.
En el caso que la vivienda estuviese alquilada, la obligación de pago de la derrama recae sobre el propietario, a no ser que en el contrato de arrendamiento se haya hecho constar expresamente tal circunstancia, y repercutido el importe al inquilino.
Aunque las derramas desequilibren nuestra economía, debemos pensar que al final redundan en beneficio del inmueble, y por ende, de nuestra propiedad, y que es conveniente que acudamos a las reuniones de la comunidad de propietarios para informarnos bien, y si no estuviésemos de acuerdo en el gasto, tendríamos que hacer constar expresamente nuestra discrepancia.