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  • Foto del escritorBelén Matanza

Doctrina jurisprudencial sobre la calificación común o privativa de las ventanas de un inmueble



Esta semana me entró un asunto en el despacho que no me había planteado hasta ahora. Vosotros alguna vez os habéis preguntado, ¿las ventanas de velux de tu vivienda son privativas o forman parte de los elementos comunes? Pues resulta que existe toda una línea jurisprudencial bastante controvertida al respecto. Y la cuestión no es baladí, pues de la naturaleza común o privativa de las ventanas va a depender quién tiene que asumir el coste de reparación.

Existe una línea jurisprudencial que entiende que las ventanas que están instaladas en la cubierta del edificio forman parte del cerramiento exterior del inmueble y tienen la naturaleza de elemento común. De entenderse que son parte común la reparación o sustitución de estas ventanas va a corresponder a la comunidad de propietarios con independencia que esté situado en una vivienda privativa.

A tal respecto, quiero traer a colación la reciente sentencia de la Sección Sexta de la Audiencia provincial de la Coruña, 239/2022, de 19 de septiembre, que condenó a la comunidad de propietarios demandada a la sustitución de las ventanas, al no estar producido el deterioro por la falta de mantenimiento o conservación del propietario que las utiliza. La matización efectuada por la sentencia se fundamenta en la circunstancia de que el propietario de un piso o local que tenga atribuida una facultad de uso sobre un elemento común tiene un deber de diligencia con el mismo, de forma que está obligado a conservar dicho bien, no realizar sobre el mismo actos que puedan deteriorarlo, y usarlo de forma adecuada. De ahí, que la sentencia comentada imponga el pago de las ventanas a la comunidad porque no probó adecuadamente que la necesidad de sustitución de las mismas fuese debida a un uso inadecuado por parte del propietario. El único informe pericial que se aportó en el acto del juicio atribuyó a la antigüedad de las ventanas y su continua exposición a los agentes atmosféricos la degradación que obligaba a su sustitución al no ser posible la reparación, y ello, a pesar que la comunidad alegó que el dueño del piso no había realizado ninguna labor de conservación o mantenimiento.

A pesar de esta sentencia, la cuestión es discutible pues entronca con criterios de justicia debido a ese uso único por parte del propietario de un elemento común y dado que conforme a la Ley de Propiedad Horizontal los elementos de un inmueble son privativos o comunes, pero no pueden ostentar la doble naturaleza que da lugar a un aprovechamiento independiente y a una situación de copropiedad, siendo problemático determinar quien está obligado al pago de dicho elemento, aunque la posición mayoritaria es que dicho coste debe recaer sobre la comunidad de propietarios, lo que también tiene su lógica, pues cuando compramos la vivienda las ventanas ya están instaladas formando parte de la fachada del edificio. El problema no se plantea cuando es la comunidad la que decide hacer una reforma integral del edificio y que además suele contar con la subvención de la comunidad autónoma, pero la cuestión es diferente cuando es un solo propietario el que quiere cambiar las ventanas de su vivienda y reclama a la comunidad que asuma el gasto, de ahí las numerosas resoluciones judiciales que hay resolviendo este tipo de litigios.

Espero que el artículo os haya arrojado algo de luz y si tenéis pensado cambiar las ventanas de vuestra casa, ya sabéis a quien se debe enviar el presupuesto. porque yo si no llega a ser por la consulta ni habría pensado que era la comunidad quien tenía que abonarlas.

Imagen de - edad de niebla -

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